Trouvez votre terrain idéal

Réponse : Il est important de rappeler qu'un terrain non titré fait parti du domaine national, donc appartient à l'Etat, bien que ce dernier reconnaisse le premier occupant d'un terrain comme potentiel propriétaire. Ceci dit, après l'achat, vous devriez directement engager la procédure d'immatriculation  de ce terrain (le titrer).

Première option : Vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un conseiller juridique afin de porter plainte pour escroquerie foncière et par la suite être remboursé.

Deuxième option :  Vous pouvez opter pour un arrangement à l'amiable avec le vendeur en acceptant son offre, car comme on le dit si bien vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès. Et nous vous conseillons par la suite de procéder à un morcellement de ladite parcelle et mettre les documents du terrain à votre nom.

Toutefois, nous vous recommandons d'éviter l'achat des terrains non titrés car non seulement c'est interdit par la loi, mais aussi, ils réservent beaucoup mauvaises surprises. C'est pourquoi, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans cette procédure d'achat ou de vente ou encore pour titrer un terrain, aussi avec des meilleurs parcelles adaptées à votre budget et votre potentiel projet.

D'après le décret du Président de la République n0 76/165 du 27 avril 1976 en son article premier, le titre foncier est la certification officielle du droit de jouissance d'un individu sur une propriété immobilière. En d'autres termes, c'est un document juridique qui justifie votre droit en tant que propriétaire d'une parcelle de terrain. Il est établi et délivré au Cameroun par le Ministère des Domaines, du Cadastre et des affaires foncières (MINDCAF) lequel est représenté au niveau des Régions (Service Régional du MINDCAF) et au niveau des départements (Services départemental du MINDCAF). Ce Ministère est en charge de la gestion des terres au Cameroun et met en œuvre la politique du Président de la République. Bien qu'il est définitif, il peut faire l'objet d'une contestation et son annulation se fait avec des motifs bien justifiés. Il est important de rappeler que pour obtenir une certaine superficie au Cameroun, il faudrait au préalable l'accord du Président de la République.

Tout dépend de la procédure engagée car on achète pas un terrain du domaine national (pas encore titré). Par contre, si le terrain est titré et appartient à un individu, les frais que vous aurez à payer sont :

• Le certificat de propriété (25000 FCFA), mais aussi selon le devis et l'urgence ;
• Certificat d'urbanisme (30.000 FCFA et selon le devis et l'urgence) ;
• Le formulaire de demande timbrée de morcellement ou de mutation totale (à déterminer par le service départemental des domaines et du cadastre) ;
• Les frais de bornage (selon la superficie mais à partir de 50.000 FCFA et plus) ;
• Les frais de signatures de la promesse ou compromis de vente chez le notaire (2 à 4% du prix du terrain ) ;
• Procuration (s'il n'est pas possible pour le véritable acheteur d'être sur le territoire national au moment de la transaction) ;
• Les frais de dossier technique (selon la zone mais à entre 250.000 et 500.000 FCFA, aussi selon le devis et l'urgence) ;
•  L'acte de vente chez le notaire (Les droits de mutation si c'est une procédure de mutation totale dont 1% du prix du terrain ou droit d'enregistrement pour le morcellement 6 à 7% du prix du terrain) ;
• Pour le retrait du titre foncier (redevance foncière qui est de 1 FCFA/m² en zone rurale et 5 FCFA/m² en zone urbaine, frais de dossier 3000 FCFA) ;
• Transport pour chaque procédure.

D'autres frais relatifs à l'achat peuvent être payer comme par exemple les honoraires du professionnel du foncier ou du domaine en rapport avec le foncier pour vous accompagner durant la procédure.

Réponse : S'il est impossible pour votre frère d’être au pays lors de la procédure, il doit designer un proche sur le territoire national en qui il a confiance et lui donne qualité d'agir en son nom : c'est une procuration. Ce document ou acte juridique lui permettra de signer les documents exigés lors de la procédure. Dans le cadre d'un achat de terrain, la procuration est établie et authentifiée chez le notaire et non au commissariat ou à la gendarmerie comme on le voit le plus souvent. Elle coute 25.000 FCFA. Cependant, la procuration a une durée bien précise et les clauses doivent être clairement définies.

Du côté du vendeur, si ce dernier vous présente un titre foncier individuel, vérifier l’authenticité de la procuration s'il en existe. Et pour ce qui est du titre foncier collectif ou global, la clause d’inaliénabilité ne permet pas facilement l’existence d'une procuration car cette clause protège les droits des différents propriétaires afin que le terrain ne soit vendu sans l'accord des différents signataires.

Réponse : L'ordonnance de 1974 fixant le régime foncier au Cameroun ne prévoit rien dans ce sens. Cependant, au-delà d'une certaine superficie, il faut l'autorisation du président de la république notamment pour le bail emphytéotique (location sur le domaine national pour un durée de 18 à 99 ans surtout par un opérateur économique ou une entreprise). De plus, la limite intervient au niveau des règles et restrictions liés à utilisation du sol et à la construction (coefficient d'occupation des sols, coefficient d'emprise au sol).

Toutefois, un individu peut posséder 50 hectares. Mais au-delà, les terres doivent appartenir à une collectivité coutumière ou GIF (Groupement d'Initiative Foncière). Par conséquent, cette parcelle sera subdivisée en plusieurs titres fonciers avec à la tête un titre principal, et non titre mère (issu d'un morcellement). C'est le plus souvent le cas des zones d’aménagement concertées où plusieurs propriétaires terriens se mettent ensemble pour titrer et mener une opération de lotissement de leurs parcelles.

Réponse : Oui, c’est possible et cette initiative s’appelle l’hypothèque. Cependant, il faudra que votre terrain soit titré et rappelez-vous que la valeur de votre terrain est le plus souvent élevée par rapport au montant du prêt. Ceci dit, la banque ou l'individu fera appelle à un expert immobilier pour évaluer votre bien et dans la mesure où il impossible de rembourser, le terrain, s'il n'y a pas règlement à l’amiable, sera saisi suivant une procédure bien définie.

Réponse : Si votre terrain n'est pas encore titré, il appartient au domaine national, donc à l’État. Cependant, l’État reconnait le premier occupant d'un terrain comme potentiel propriétaire, donc vous avez la priorité pour faire une demande d'immatriculation ou de titre foncier.

Première option: Si votre  parcelle est d'une superficie considérable, vous avez la possibilité de vendre une part, mais en signant une promesse de vente avec l'acheteur tout en mentionnant que cette part lui sera attribuée une fois la procédure d'obtention du titre foncier achevée.

Deuxième option : Vous pouvez louer cette parcelle contre remunération et économiser suffisamment d'argent pour engager et achever votre procédure.

Réponse : Le titre foncier mère est celui sur lequel est obtenu d’autres titres fonciers suite à plusieurs procédures de morcellement du terrain. La logique voudrait qu'un titre foncier annulé, tous les autres titres obtenus sur la même parcelle de terrain soit annulé d'office.

Cependant, si vous avez suivi votre procédure d'achat et d'obtention du titre foncier de votre terrain comme il se doit, vous n'avez rien à craindre car votre titre est indépendant du titre foncier mère. Mais dans le cas où vous n'avez pas suivi normalement la procédure ou aucune procédure n'a été engagée, vous devriez vraiment craindre cette annulation. Rapprochez-vous du propriétaire/vendeur pour avoir une compensation, s'il est de bonne foi. Et s'il n'est pas de bonne foi, ça va être compliqué sauf si vous engagez les poursuites pour escroquerie foncière. Là encore, vous courrez le risque de l’épuisement financier ou qu'il soit mis en prison.

C'est pourquoi nous vous recommandons de toujours se faire accompagner par un professionnel du foncier ou du domaine en rapport avec ce secteur (géographe-environnementaliste, urbaniste...) pour toute procédure d'achat et d’obtention de titre foncier. Nous (Le Bailleur) disposons d'une équipe de jeunes professionnels pour vous accompagner dans ce sens ainsi que des parcelles titrées et loties.

Réponse : Dans la classification des terres au Cameroun, les marécages appartiennent exclusivement à l’État, raison pour laquelle il est impossible d'obtenir un titre foncier dessus. Cependant, vous pouvez être autorisés à construire dessus mais après avis favorable de la mairie ou de la communauté urbaine concernée car ce sont des zones qui nécessitent une autorisation spéciale avant le début de toute construction. Ceci dit, vous serez appellés à effectuer les études du sol en consultant un cabinet d’études géotechniques et par conséquent, ce rapport d’étude va accompagner votre dossier de Permis de construire.

Réponse : Vous devez vous référer au certificat d'urbanisme car il renseigne sur la situation juridique du terrain ainsi que des normes et restrictions d'utilisation du sol et de la construction. Il s'obtient soit au niveau du propriétaire du terrain donc vous souhaitez effectuer l'achat du terrain (au cas où l'achat n'a pas ou a déjà été effectuer), soit dirigez-vous simplement à la mairie ou à la communauté urbaine concernée. Vous pouvez vous faire accompagner dans cette procédure par un professionnel qui vous aidera à analyser et à interpréter ledit certificat. Il coûte environ 30.000 FCFA et varie selon le devis et l'urgence. Et nous vous recommandons de chercher à l'obtenir avant tout l'achat car, il risque vous contraindre à changer de projet ou à le rendre irréalisable.

Réponse : L’âge minimum au Cameroun pour avoir un titre foncier n'est mentionné nul part. Cependant, pour la procédure d'immatriculation directe, vous devriez l'avoir eu et exploité votre terrain avant l'ordonnance de 1974. Donc, dans la mesure où vous avez hérité ce terrain, ce denier fait parti du domaine national et par conséquent, vous êtes soumis à la procédure d'immatriculation directe (concession provisoire et concession définitive). Ceci dit, si vous disposez des moyens financiers pour titrer votre terrain (héritage), désignez un proche de bonne foi en âge de le faire (né bien avant 1974).

Faites-vous assister par un professionnel qui vous accompagnera dans cette procédure et prendra toutes les dispositions nécessaires.

Réponse : Le Ministère en charge de la gestion des terres au Cameroun est le Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF). Par conséquent, l'annulation d'un titre foncier se fait donc par le Ministre en charge de ce secteur. Cependant, l'annulation d'un titre foncier mère n'annule pas automatiquement les autres titres fonciers obtenus sur la même parcelle (par morcellement) car, il sera question de vérifier si la procédure a été respectée ou pas. Ou encore, si toute procédure d'obtention du titre foncier après morcellement a été engagée ou non.

Réponse : En de termes simples, la servitude peut être définie comme un passage  dont un individu est tenu par la loi de laisser sur son terrain en vue de permettre aux voisins d’accéder à leurs parcelles (enclavées) ou à la voie publique ou encore de permettre l’écoulement des eaux... Elle peut être créée par un accord à l'amiable (recommandé d'agir ainsi) formalisé devant un notaire afin d’éviter tout éventuel litige.

En cas de conflit lié à la création d'une servitude, il est recommandé de chercher un accord à l'amiable, si cela ne fonctionne pas, saisir le tribunal judiciaire et obtenir une indemnisation en cas de perte de terrain ou empiétement considérable sur la parcelle du propriétaire ayant donné la servitude et en cas de nuisance sonore...

Réponse : Il est impossible de distinguer le vrai du faux d'un titre foncier à vue d’œil. C'est pourquoi il est recommandé d'effectuer la vérification dans les services départementaux du Ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières. Ceci grâce au numéro du titre foncier en question. De plus, assurez-vous que le véritable propriétaire est celui qui vous a été présenté comme tel.

Réponse : Sur plan juridique, il doit terre titré et si possible loti, en accord avec les règles d'utilisation du sol et de la construction. Aussi, il doit avoir un bon relief, un sol adapté à votre projet, accessible, constructible (si votre projet est de construire une maison), viabilisé et connecté aux réseaux d'eau, électricité, assainissement.

Toujours en est-il que vous ne devez jamais acheter un terrain sans consulter le certificat d'urbanisme, quel que soit le type de projet envisagé.

Réponse : Vous êtes exposés à une expropriation pour cause d'utilité publique. Ce qui veut dire que votre terrain fait partie de la superficie (périmètre) concernée par le projet et en affaires publiques, il y a la notion d’intérêt générale. Que le terrain soit titré ou non, vous serez indemnisés. Cependant, le montant de l'indemnisation d'un terrain titré n'est souvent pas identique à celui qui l'est et bien que le terrain soit titré, le montant de l'indemnisation n'est parfois pas égale au prix d'achat de votre terrain ou de sa valeur. Dans les normes, l'indemnisation est suivi d'un plan de récasement et de réinstallation des propriétaires (sur d'autres espaces) mais, ce plan n'est souvent pas appliqué compte tenu des réalités de notre pays.

Toutefois, il est recommandé qu'avant l'achat ou l'immatriculation d'un terrain, faites-vous assister par un professionnel du foncier ou du domaine en rapport avec secteur (géographe, urbaniste, environnementaliste) ou bien, consultez toujours le certificat d'urbanisme.

Réponse: Vous devez vous rapprocher d'un géomètre-topographe, géographe, urbaniste ou environnementaliste... qui, à l'aide d'un logiciel de géolocalisation et des coordonnées réelles du terrain sur le plan de bornage, va localiser votre terrain et vous donner sa position exacte. De plus, vous devez également vous rapprochez du service départemental du cadastre pour se rassurer qu'il n'y a aucun problème sur la parcelle (fait l'objet d'une annulation du titre foncier mère s'il l'a achetée par morcellement) ou du titre en question (si c’est le résultat d'une mutation de titre foncier).

Vous avez besoin d'une assistance personnalisée ? quelle que soit la procédure, nous sommes à votre disposition.

Réponse : Si les agents de la mairie ou de la communauté urbaine ont arrêté ou stoppé votre chantier, c'est pour une seule raison : défaut de permis de construire (bâtir). Vous devez donc lancer la procédure du permis de construire de votre futur maison. Son taux est de 1% du coût total de votre projet ou de la construction sans compter les frais de tirage pour la compositions du dossier y compris du certificat d'urbanisme et du certificat de propriété à jour si vous n'en disposez pas. Cependant, sachez d'avance que le permis de construire ne peut être accordé dans le marécage (sauf si vous avez eu recours à un cabinet d’études géotechniques) ou dans/sur un drain. Et en fonction de la décision du maire ou du maire de la ville, vous pourrez poursuivre ou non votre chantier.

Le formulaire est à retirer auprès des services techniques de la Mairie de la ville ou de la commune concernée. Le dossier établi en 05 exemplaires pour son obtention est composé des pièces ci-dessous :
- Une demande timbrée à 2000 FCFA établie sur formulaire administratif signé par le propriétaire du terrain ou son représentant ;
- Un certificat d'urbanisme délivré par la Communauté urbaine ;
- Un certificat de propriété à jour (datant de 03 mois maximum) ;
- Un devis descriptif, quantitatif et estimatif des travaux ;
- Un plan de masse des construction à réaliser ou à modifier (si vous envisagez simplement un modification sur le bâtiment déjà construit) ;
- Un plan de situation du terrain 1/10.000 ou 1/5000 ;
- Un dossier des plans architecturaux comprenant (plan des fondation, de distribution, de toiture, des façades, des coupes, plan d'implantation) ;
- Un système d'assainissement (plan des fosses septiques). Tous (plans) signés par un architecte inscrit au tableau de l'ordre national des architectes du Cameroun.
Pour les constructions de hauteurs supérieurs ou égales à 10 mètres au dessus des fondations :
- Un rapport d'étude de sol élaboré par un laboratoire d'études géotechniques agrée par le Ministère des travaux publics ;
- Un dossier des plans de structures. Documents élaborés et signés par un ingénieur de génie civil, inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs de génie civil ;
- Un contrat de maitrise d'œuvre (contrôle et suivi de l'exécution des travaux) signé entre le promoteur du projet ou maitre d'ouvrage et un ingénieur de génie civil, inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs de génie civil ;
- Une notice de sécurité de l'ouvrage.

Le dossier complet est déposé au service courrier de la Communauté urbaine ou commune concernée contre un récépissé de dépôt et est délivré par le Maire de la Ville dans un délai de 30 jours à compter de la date du dépôt du dossier. Et ce document est valable pour 02 ans (même si les travaux de constructions ne sont pas engagés). Il en est de même si les travaux sont interrompus et constatés pendant une période supérieure à 01 an. Par conséquent, la reprise des travaux est conditionnée par le renouvellement du permis de construire sur demande motivée de intéressé ou demandeur.

De plus, à la fin du projet, vous devez obtenir un certificat de conformité pour s'assurer que les travaux réalisés sont en accord avec le cahier de charge du permis  de construire. a demande doit être faite 30 jours à compter de la date d'achèvement des travaux et si ces derniers son jugés conformes au permis de construire, ledit certificat est délivré dans un délai de 45 jours. Dans le cas contraire, le demandeur est avisé dans le même délai (45 jours) des motifs du refus et est informé des sanctions légales dont il s'expose ou à des modifications à effectuer.
Pour ce qui est du coût, il n'existe pas de frais exigibles mais préparez-vous à verser un taux forfaitaire (comprenant les frais de timbre).

NB: Rapprochez-vous d'un urbaniste, géographe ou un environnementaliste qui vous donnera les éléments à fournir pour la constitution de votre dossier de permis de construire et vous accompagner dans cette procédure.

Réponse : Vérifiez que vous êtes le premier à qui ce dernier a vendu le terrain, si tel est le cas, rien à craindre : vous êtes le désormais propriétaire. Rapprochez-vous d'un conseiller juridique qui vous accompagnera dans la procédure pour faire valoir vos droits auprès du tribunal au cas où vous êtes victime d'un trouble de jouissance.

Cependant, si vous n’êtes pas la premier à qui le terrain a été vendu, vous êtes donc victime d'une escroquerie foncière ou arnaque. Vous avez toujours la possibilité de vous rapprocher d'un conseiller juridique qui vous accompagnera dans la procédure pour obtenir remboursement et si le remboursement n'est pas fait, l'ancien propriétaire (car la première personne à qui le terrain a été vendu est le nouveau propriétaire) encourt une peine de prison.

Notre recommandation majeure est de toujours se faire accompagner par un professionnel du foncier ou du domaine en rapport avec ce secteur (géographe, urbaniste, environnementaliste).