Les étapes légales pour acheter un terrain

L'achat d'une parcelle de terrain est un casse-tête pour les futurs acheteurs car ces derniers craignent de se faire arnaquer. Qu'il s'agisse d'un achat en vue d'un morcellement ou d'une mutation totale, la procédure est presque la même. Mais à la seule différence que pour la procédure de mutation totale, il sera question de le faire uniquement chez le Notaire. Car, le résultat sera le changement d'identité du propriétaire de la parcelle.

Etape 1 : Le Certificat de propriété.

C'est un document juridique attestant l'appartenance d'une parcelle de terrain à un individu. Autrement dit, il renseigne sur la situation juridique du terrain, mais ne remplace pas le titre foncier. Il regroupe les informations suivantes :
- Son département, l'arrondissement, le secteur (lieudit)
- Date d'inscription dans le Livre foncier du cadastre, Volume, Folio ;
- Le numéro du titre foncier, Superficie
- Le nom du ou des propriétaires (pour un titre foncier global)
- Nature de l'immatriculation (directe, morcellement...), les différentes clauses dudit titre foncier
- Le nom du demandeur et la raison de la demande dudit certificat ;
- Nom et signature du conservateur foncier (Service départemental des domaines).
Il est important de préciser que ce document est délivré en premier lieu lors de l'immatriculation directe de la parcelle, mais aussi lors de la procédure d'achat du terrain. Et pour vérifier son authenticité, un cachet sec du service des domaines est apposé à la droite du document (en bas). De plus, nous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel du domaine concerné ou connexe en vue d'une meilleure analyse et interprétation de ce document car il contient certains éléments difficiles à comprendre.
C'est le cas de la clause d'inaliénabilité (pour que l'un des propriétaires ne vende pas le terrain sans que l'autre ne soit au courant ou en vue de protéger ces droits), les clauses de hypothèque (si la parcelle a fait l'objet d'une hypothèque ou garantie auprès d'une banque pour un prêt), l'existence ou non d'un empiètement sur les titres fonciers de vos prochains voisins…
NB: Durée de validité, 03 mois.

Etape 2 : Le Bornage

C'est une opération qui consiste à délimiter une parcelle de terrain par l'implantation des bornes ou piquets. Il s'effectue par un géomètre expert inscrit à l'ordre national des géomètres. Celle opération vise à marque de manière officielle vos limites sur la parcelle. De plus, il est important de rappeler que les frais de bornage sont à la charge de l'acheteur et n'a pas de durée de validité car ceci est fait d'un commun accord avec le vendeur ou propriétaire.
Le résultat de cette opération est la production d'un plan et procès-verbal de bornage (qui sera intégrer dans le dossier technique) et permettra au Notaire de savoir sur quoi porte la transaction et Ceci dit, ces frais de bornage varient en fonction de la superficie du terrain.
De plus, rappelez-vous que si un voisin déplace ou retire une borne sans autorisation, il commet un délit puni par la loi. par la suite, vous pouvez procéder à un arrangement à l'amiable, et au cas où vous ne trouvez pas un terrain d'entente, vous pouvez porter plainte et fournir une preuve grâce au procès-verbal de bornage, qui contient un plan indiquant les limites de propriété et l'emplacement des bornes.

Etape 3 : Signature du compromis de vente ou promesse de vente chez la Notaire.

Le Compromis de vente est un avant-contrat établie par un Notaire est un avant-contrat qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur sur les conditions principales d'une transaction immobilière, telles que le prix et la description du bien. Il est signé avant l'acte de vente définitif dans l'attente de la disponibilité du dossier technique (01 mois).
La signature de ce document vaut vente du bien et sécurise votre achat dans la mesure où un litige ou une indisponibilité du dossier technique est signalée plus tard.
- Délai de rétractation : L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour se rétracter sans avoir à justifier sa décision.
- Engagement du vendeur : Une fois le délai de rétractation passé, le vendeur ne peut plus se rétracter.
- Transfert vers l'acte définitif : Le compromis de vente prépare le terrain pour l'acte de vente définitif qui sera signé chez le notaire après la sortie du dossier technique et validera toutes les conditions établies.
Enfin, il est important de noter que le compromis de vente n'a pas de durée légale car sa durée est fixée par les parties, mais elle est généralement de 3 à 4 mois pour laisser le temps de réunir les conditions.
La promesse de vente quant à elle est un avant-contrat qui engage le vendeur à céder un bien immobilier à un acheteur, qui, lui, dispose d'un délai pour se décider. Le plus souvent, ce document est signé en vue de garantir le droit de l'acheteur sur la disponibilité du dossier technique sur la parcelle de terrain qui fait l'objet de la transaction.
De ce fait, le vendeur s'engage à sortir ou rendre disponible le dossier technique de morcellement au profit de l'acheteur dans un délai bien précis. De son coté, l'acheteur s'engage à verser la totalité du montant de la transaction lors de la signature de l'acte de vente (après la sortie du dossier technique). Aussi, nous recommandons au vendeur, en vue de préserver ses droits, d'inviter l'acheteur à créer un compte bancaire pour le montant de la transaction où les deux parties seront cosignataires afin d'éviter tout désagrément après l'expiration du délai que l'acheteur a pour désister. Le vendeur peut également demander à l'acheteur de lui fournir la preuve bancaire de sa capacité à régler le montant de ladite transaction.

NB: Nous rappelons également que dans les deux cas précédents, si le potentiel acheteur n'est pas sur le territoire national, il est recommandé de faire une procuration à un proche établie chez le Notaire.

Etape 4 : Lancement du Dossier Technique

Une demande de morcellement ou de mutation est signée par les parties, souvent après le compromis ou promesse de vente. Les plans réalisés par un géomètre topographe composant le dossier est soumis au cadastre pour validation. Le dossier soumis au Service départemental des domaine comporte les éléments suivants :
- Titre foncier original.
- Plan de lotissement visé (s'il en existe).
- Certificat de propriété
- Promesse de vente entre le vendeur et l'acquéreur
- Les plans et procès-verbaux de bornage signés par toutes les parties.

Etape 5: La signature de l'acte de vente.

Après la sortie du dossier technique, les deux parties (vendeur et acheteur) retournent chez le Notaire pour signer l'acte de vente et procéder au versement du montant de la transaction si vous aviez signés une promesse de vente. Cependant, il n'y aura plus de versement dans la mesure où vous aviez signé le compromis de vente.

Etape 6 : Inscription dans le Livre Foncier

Le notaire transmet, après la signature de l'acte de vente par les deux parties, le dossier complet pour inscription dans le Livre Foncier par le Chef de Service départemental des domaines. L'attribution d'un numéro de titre foncier est faite sur la parcelle au nom de l'acheteur après visa du Ministre des Domaines, du cadastre et des affaires foncières.

Etape 6 : Retrait du Titre foncier.

Suite à l'attribution d'un numéro de titre foncier sur la parcelle au nom de l'acheteur et après visa du Ministre des Domaines, du cadastre et des affaires foncières, l'acheteur ou l'acquéreur est invité a procéder au retrait de son Titre foncier au Service départemental des domaines. Bien que cette procédure d'achat soit détaillée, il est recommandé de s'attacher les services d'un professionnel du foncier ou en rapport avec les questions foncières.

Bénéficiez d'un accompagnement par nos soins lors de vos procédures d'achat de terrain pour un meilleur suivi et appréciation des documents qui vous seront soumis et produits. Et concernant les délais et les coûts, vous les retrouverez dans la rubrique consacrée à ces sujets.