documents administratifs pour utiliser le sol et construire à connaitre absolument

Pour pouvoir jouir pleinement de sa parcelle de terrain, il faut, avant tout se procurer des autorisations garantissant ses droits et précisant ses devoirs. Les actes administratifs liés à l'utilisation du sol et à la construction sont au nombre de 06 à savoir : le Certificat d'urbanisme, le permis de construire (bâtir), le certificat de conformité, le permis d'implanter, le permis de démolir, et l'autorisation de lotir.

1- Le Certificat d'urbanisme

C'est un document ou acte administratif qui renseigne sur la situation juridique du terrain ainsi que les règles et restrictions d'urbanisme qui s'appliquent à la zone. Ici, il est question de savoir si le terrain est titré ou pas et si votre projet est faisable dans cette zone ou non y compris la raison de l'acceptation ou du refus.

Le formulaire est à retirer auprès des services techniques de la Mairie de la ville ou de la commune concernée. Les pièces à fournir pour son obtention sont les suivantes :
- Une demande sur formulaire administratif timbrée à 2000 FCFA ;
- Un certificat de propriété du terrain (si le terrain est titré) à jour (datant d'au moins 03 mois) ;
- Un plan de situation du terrain (issu du plan de bornage du terrain) ;
- Un plan de mase au 1/500 ;
- La quittance de paiement des frais liés à la délivrance dudit certificat, fixés à 15000 FCFA à verser dans les caisses de la recette municipale (de la Mairie de la ville) ;
- Des photos du terrain et de son environnement direct (alentour).
Le dossier complet est déposé au service courrier de la Communauté urbaine concernée et est délivré par le Maire de la Ville dans un délai de 15 jours à compter de la date du dépôt du dossier. Et ce document est valable pour 06 mois et un an maximum. De plus, sa validité peut être prolongée une seule fois pour une durée de 06 mois, mais cette demande de prolongement doit se faire 01 mois avant l'expiration de la première demande.
Coût total de la procédure 30.000 FCFA et varie selon le devis et l'urgence.

2- Le Permis de construire (bâtir)

C'est un document ou acte administratif délivré avant le début de tout projet immobilier ou de construction. Il est conçu pour vérifier si votre projet de construction est en accord avec les règles/normes d'utilisation du sol et de la construction.

Le formulaire est à retirer auprès des services techniques de la Mairie de la ville ou de la commune concernée. Le dossier établi en 05 exemplaires pour son obtention est composé des pièces ci-dessous :
- Une demande timbrée à 2000 FCFA établie sur formulaire administratif signé par le propriétaire du terrain ou son représentant ;
- Un certificat d'urbanisme délivré par la Communauté urbaine ;
- Un certificat de propriété à jour (datant de 03 mois maximum) ;
- Un devis descriptif, quantitatif et estimatif des travaux ;
- Un plan de masse des construction à réaliser ou à modifier (si vous envisagez simplement un modification sur le bâtiment déjà construit) ;
- Un plan de situation du terrain 1/10.000 ou 1/5000 ;
- Un dossier des plans architecturaux comprenant (plan des fondation, de distribution, de toiture, des façades, des coupes, plan d'implantation) ;
- Un système d'assainissement (plan des fosses septiques). Tous (plans) signés par un architecte inscrit au tableau de l'ordre national des architectes du Cameroun.
Pour les constructions de hauteurs supérieurs ou égales à 10 mètres au dessus des fondations :
- Un rapport d'étude de sol élaboré par un laboratoire d'études géotechniques agrée par le Ministère des travaux publics ;
- Un dossier des plans de structures. Documents élaborés et signés par un ingénieur de génie civil, inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs de génie civil ;
- Un contrat de maitrise d'œuvre (contrôle et suivi de l'exécution des travaux) signé entre le promoteur du projet ou maitre d'ouvrage et un ingénieur de génie civil, inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs de génie civil ;
- Une notice de sécurité de l'ouvrage.

Le dossier complet est déposé au service courrier de la Communauté urbaine ou commune concernée contre un récépissé de dépôt et est délivré par le Maire de la Ville dans un délai de 30 jours à compter de la date du dépôt du dossier. Et ce document est valable pour 02 ans (même si les travaux de constructions ne sont pas engagés). Il en est de même si les travaux sont interrompus et constatés pendant une période supérieure à 01 an. Par conséquent, la reprise des travaux est conditionnée par le renouvellement du permis de construire sur demande motivée de intéressé ou demandeur.
Coût du permis 1% du coût total du projet de construction.

3- Le Certificat de conformité

C'est un document ou acte administratif délivré après l'achèvement des travaux de votre construction en vue d'évaluer le respect de ces derniers avec les clauses contenues dans le cahier de charge du permis de construire. Autrement dit, il est question de vérifier, grâce au plan de recollement (document qui enregistre les travaux réellement effectués sur le chantier à la fin de celui-ci en tenant compte des modification par rapport aux plans du projet de départ), que les travaux (l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leur dimensions, et l'aménagement de leurs abords) sont réalisés conformément au Permis de construire.
Aussi, pour les immeubles recevant du public ou de grande hauteur, le Maire de la commune ou de la Ville doit demander les avis du corps National des Sapeurs-Pompiers et du Labogenie.
La demande doit être faite 30 jours à compter de la date d'achèvement des travaux et si ces derniers son jugés conformes au permis de construire, ledit certificat est délivré dans un délai de 45 jours. Dans le cas contraire, le demandeur est avisé dans le même délai (45 jours) des motifs du refus et est informé des sanctions légales dont il s'expose ou à des modifications à effectuer.
Pour ce qui est du coût, il n'existe pas de frais exigibles mais préparez-vous à verser un taux forfaitaire (comprenant les frais de timbre).

4- Le Permis d'implanter

Ce document concerne les constructions sommaires, précaires, temporaires, les ouvrages souterrains et infrastructures de voies de communication, ls monuments, statuts et œuvres d'art, poteaux, pilonnes et antennes d'émission ou de réception de signaux radioélectriques.

Le formulaire est à retiré auprès des services techniques de la Mairie de la ville ou de la commune concernée. Le dossier établi en 02 exemplaires pour son obtention est composé des pièces ci-dessous :
- Une demande timbrée à 2000 FCFA établie sur formulaire administratif ;
- Un certificat d'urbanisme ;
- Une attestation de jouissance paisible, signée du chef de quartier du lieu de situation de la parcelle et des 02 riverains ;
- Un plan de situation ;
- Un plan sommaire de la construction prévue ;
- Un devis sommaire descriptif et estimatif, photo du site.
Le taux est fixé à 1% du cout total de la construction.

5- Le Permis de démolir

Pour tout citoyen qui souhaite effectuer la démolition totale ou partielle (considérable) doit obtenir ce permis.
Le dossier de demande dudit perms est établi en 05 exemplaires contre récépissé de dépôt et comprends :
- Une demande timbrée à 2000 FCFA ;
- Le plan de situation ;
- Le plan de masse des constructions à démolir ou à effectuer.
Délai de délivrance 45 jours à compter de la date du dépôt du dossier et est valide pour 01 an même si la démolition n'a pas eu lieu.

Il est important de rappeler que la demande doit préciser :
- Les conditions actuelles d'utilisation et d'occupation du bâtiment ;
- Les mesures techniques de la stabilité et sécurité des parties à conserver (en cas de démolition partielle) ;
- La surface de plancher hors œuvre nette ;
- Les motifs de la démolition ;
- La nature et l'importance des travaux nécessaires en cas de démolition partielle ;
- Les mesures techniques de sécurité du voisinage.

6- L'autorisation de lotir

C'est lorsque vous désirez diviser votre parcelle en lots d'où le nom lotissement. Et une parcelle de plus de 04 lots est soumis à une autorisation de lotir. Le concerné fait dresser, par un urbaniste inscrit au tableau de l'ordre, un projet de lotissement sur la base d'un levé topographique à l'échelle 1/500è ou 1/1000è effectué par un géomètre inscrit au tableau de l'ordre.

Le dossier établi en 05 exemplaires comprend :
- Une demande timbrée signée (2000 FCFA) du propriétaire du terrain ou son représentant ou d'une personne disposant d'un titre capable de lotir ;
- Un certificat d'urbanisme ;
- Un rapport de présentation comportant les renseignements liés à :
* la densité d'occupation et d'estimation de la capacité d'accueil,
* au type de construction et à l'équipement de loisir,
* au schéma des solutions proposées aux problèmes de l'alimentation en eau, électricité, et au traitement des eaux usées, des égouts,
* l'évacuation des déchets et du réseau de lutte contre l'incendie, aux transport en commun existant,
* à une évaluation des effets financiers, économiques et sociaux prévisibles,
* à la liste des propriétaires, locataires, et titulaires des droits réels concernés, avec délimitation de leur parcelles,
* à une estimation des conséquences sur l'environnement, prescriptions urbanistiques.
- Un plan présentant l'altimétrie, la planimétrie, les lots à créer, la voirie, les espaces verts, les aires de stationnement, les terrains de sport et les raccordements éventuels aux voies ferrées et d'eau.
(06) autres documents sont annexés à ce dossier.

Le délai de délivrance est de 60 jours pour les lots inferieurs à 10 et de 90 jours maximum pour pour plus de 10 lots. Sa validité est de 24 mois à compter de la date de délivrance et peut être prolongée à 36 mois au maximum. Mais le délai peut être porté à 06 ans pour les projets de lotissement réalisés par tranches.

Pour le coût de la procédure d'autorisation de lotir, nous avons :
- Redevance foncière (selon la superficie de la parcelle de terrain 1 FCFA/m² en zone rurale et 5 FCFA/m² en zone urbaine) ;
- Timbres : environ 13 000 FCFA pour les titres fonciers ;
- Frais administratifs (varient selon la taille du projet de lotissement ou du dossier et la communauté urbaine / commune concernée. Ils peuvent se situer entre 100 000 et 1515 000 FCFA pour le traitement du dossier.

De ce qui précède, nous notons 06 actes ou documents administratifs en rapport avec l'utilisation du sol et les normes de constructions. Et certains coûts des différentes procédures varient selon la commune ou communauté urbaine concernée. Toutefois, il faudra ajouter à ces coûts les les frais de tirages de la composition de chaque dossier (permis de construire, permis d'implanter, autorisation de lotir, certificat de conformité et autorisation de lotir) y compris ceux pour l'obtention du certificat d'urbanisme et du certificat de propriété à jour si vous n'en disposez pas.