Documents de planification urbaine ou de la ville ou d'urbanisme à absolument connaitre.

L'urbanisme est l’étude, l'ensemble des arts et techniques permettant d'adapter l'habitat urbain aux besoins humains. En d'autres termes, c’est le fait de conformer les différents projets aux véritables besoins de la population. Par exemple, si la population à urgemment besoin d'eau et que les pouvoirs publics viennent construire la route, il y aura problème. Car l'urgence c'est l'eau et non la route. L'urbanisme sert donc à comprendre l'urgence et à comment résoudre ladite urgence. Ou encore, le populations peuvent réaliser tel ou tel projet, mais l'environnement ne le permet pas.

Pour résoudre cet urgence et cette conformité, il existe ce qu'on appelle les documents de planification urbaine (faisant référence à la ville) à savoir :

1- Le Plan Directeur d'urbanisme

De manière simple, c'est un document qui contient les différents projets de la ville (Mairie de la Ville ou communauté urbaine) pour une période de 15 à 20 ans (long terme). Il est donc question de programmer ce qu'on fera pour les 15 à 20 prochaines années. Les projets retenus définitivement à ce niveau sont sélectionnés après consultation des mairies d'arrondissements qui composent la communauté urbaine (exemple : mairie de Douala 1er, mairie de Douala 2e...).

Ceci dit, ce sont les mairies d'arrondissements qui apportent les besoins de leurs populations et les soumettent à la communauté urbaine ( tout comme il existe un conseil municipal au niveau des mairies ou mairies d'arrondissements, il existe également un conseil de communauté au niveau des communautés urbaines).

2- Le Plan d'Occupation des Sols

C'est un document qui fixe la répartition et l'affectation des sols pour une période de 10 à 15 ans. En d'autres termes, il est question de dire ce qui est permis ou n'est pas permis à tel ou tel endroit. De manière spécifique, nous avons la division de l'espace de la ville en zone (zone résidentielle, zone d'activités économiques, zone verte...). Tout comme le Plan directeur d'urbanisme, il est élaboré par la communauté urbaine. Il dispose d'un règlement d'occupation des terrains dans chaque communes (mairies) d'arrondissements composant la communauté urbaine. Ceci dit, chaque commune d'arrondissement a son propre plan d'occupation des sols.

3- Le plan sommaire d'urbanisme et le plan de secteur.

Le plan sommaire d'urbanisme est un document qui définit l'affectation des sols, délimite les zones et fixe les règles d'utilisation qi s'y appliquent à l'exemple des restrictions et servitudes. On se rend compte qu'il joue le même rôle qu'un plan Directeur et le Plan d'occupation des sols à la seule différence qu'il n'est pas détaillé. Ainsi, il est élaboré la plus part du temps par une mairie ou commune qui ne dépend pas d'une communauté urbaine.

Le Plan de Secteur quant à lui est un document qui définit l'affectation des sols sur une zone géographique donnée, comme une Région, une commune ou regroupement de communes. Nous observons qu'il est une forme de plan d'occupation des sols. Ceci dit, le périmètre peut être réduit (02 ou trois quartiers d'une Ville), mais peut aussi aller au-delà de plusieurs villes (deux communautés urbaines peuvent se mettre ensemble pour le réaliser ou deux communes et plus ne dépendant pas d'une communauté urbaine peuvent l’élaborer ensemble pour une période définit par elles-mêmes).

Ces documents de planification urbaines sont à connaitre avant d'effectuer tout achat de terrain, car soit : il y a un projet prévu par les pouvoirs publics dans la zone et qui concerne directement votre terrain (Plan Directeur d'urbanisme ou plan sommaire d'urbanisme) ; il est interdit de réaliser tel type de projet dans la zone où se trouve votre terrain (Plan d'occupation des sols ou plan de secteur). Ceci dans le but d’éviter l'anarchie ou le désordre.